多(duō)家房(fáng)企被指欠繳巨額土地增值稅，在業内引發了(le)廣泛討(tǎo)論。昨日，上證報記者采訪多(duō)位有地産項目經驗的(de)會計人(rén)士後了(le)解到，金額較高(gāo)的(de)應交土地增值稅科目，主要系會計處理(lǐ)與稅務處理(lǐ)的(de)差異所緻。
　　據介紹，土地增值稅是指轉讓國有土地使用(yòng)權、地上的(de)建築物(wù)及其附著(zhe)物(wù)并取得(de)收入的(de)單位和(hé)個(gè)人(rén)，以轉讓所取得(de)的(de)收入包括貨币收入、實物(wù)收入和(hé)其他(tā)收入爲計稅依據向國家繳納的(de)一種稅負，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房(fáng)地産的(de)行爲。目前，我國的(de)土地增值稅實行四級超率累進稅率。
　　“土地增值稅的(de)原理(lǐ)并不複雜(zá)，但是在具體的(de)操作上是比較複雜(zá)的(de)，從我們項目咨詢的(de)經驗來(lái)看，不同的(de)企業具體的(de)操作方法有所差異，但是一般都遵循預繳、計提和(hé)清算(suàn)三大(dà)步驟。”安永中國一位資深稅務咨詢人(rén)士對(duì)上證報記者如此表示。
　　據該人(rén)士介紹，房(fáng)地産開發商一般在項目預售時(shí)，都會按項目所在地政府規定的(de)比例，根據銷售額預繳土地增值稅，不同的(de)地方，預繳比例有所差異，一般在2%至5%的(de)區(qū)間之内。在房(fáng)地産項目銷售的(de)過程中，開發商會根據收入與成本配比的(de)原則，分(fēn)批計提土地增值稅。在達到銷售率達85%等土地增值稅清算(suàn)條件後，公司再進行土地增值稅清算(suàn)，并根據原先的(de)預繳金額進行多(duō)退少補。
　　“在會計計提與實際繳納之間通(tōng)常會存在時(shí)間上的(de)差異，這(zhè)本質上是會計與稅法的(de)差異，計提是會計準則的(de)要求，而實際繳納則需要參看土地增值稅條例的(de)具體規定，所以，隻要是足額及時(shí)計提，不管何時(shí)繳納其實都不會對(duì)公司損益表造成大(dà)的(de)影(yǐng)響。”一家大(dà)型國内會計師事務所的(de)合夥人(rén)對(duì)記者表示。
　　例如，在土地增值稅的(de)預繳環節，開發商在會計處理(lǐ)上一般會記爲現金減少并與預付類資産科目的(de)增加;項目結算(suàn)時(shí)，再根據實際增值額計算(suàn)應交土地增值稅，同時(shí)在抵減預繳金額後計入應付款科目;最後，在土地增值稅清算(suàn)時(shí)補交土地增值稅差額部分(fēn)，如存在多(duō)繳則應由稅務部門退回。
　　從加強土地增值稅清算(suàn)繳納的(de)影(yǐng)響來(lái)看，前述合夥人(rén)認爲隻要預繳率與土地增值稅稅率差異不大(dà)，則不會對(duì)地産類企業的(de)利潤表形成沖擊，而僅會對(duì)其短期現金流造成影(yǐng)響。
　　據國泰君安分(fēn)析師測試，2008至2012年我國房(fáng)地産上市公司的(de)計提充分(fēn)，年均土增稅稅率爲5.7%，從行業平均水(shuǐ)平來(lái)看，目前新項目的(de)預繳平均比率爲2至5%，與實際清算(suàn)的(de)比例相差不大(dà)。同時(shí)，随著(zhe)房(fáng)地産行業整體毛利率水(shuǐ)平的(de)降低，預計預繳和(hé)最後清算(suàn)的(de)差距會越來(lái)越小。