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土地增值稅,一本不簡單的(de)賬

更新時(shí)間:2013-11-27 13:09:04點擊次數:12794次字号:T|T
土地增值稅,一本不簡單的(de)賬
    
  央視上周有報道稱,自2005年1月(yuè)1日至2012年12月(yuè)31日,全國各類房(fáng)地産企業應繳納的(de)土地增值稅超過4.6萬億元,而實際上,這(zhè)8年間國家征收到的(de)土地增值稅僅爲0.8萬億元。這(zhè)意味著(zhe),全國房(fáng)地産開發企業應繳未繳的(de)土地增值稅總額超過3.8萬億,相當于2012年全年中央和(hé)地方兩級稅收總額的(de)35%。
  此言一出,立即受到地産大(dà)佬們炮轟,華遠(yuǎn)地産的(de)任志強指責其“無知”。他(tā)堅持說,企業在項目預繳增稅時(shí)就必須預提應交未交的(de)土增稅成本,并列入公布的(de)科目中說明(míng)這(zhè)些應交而未交稅項,但未達到稅法規定的(de)結算(suàn)條件時(shí),可(kě)以不交,并不違背稅法。
  記者就此請教省财政廳稅政處副處長(cháng)葉松, 他(tā)介紹說,由于房(fáng)地産行業本身的(de)特殊性,項目周期長(cháng)、成本構成複雜(zá)、持續滾動開發,開發企業拿到預售許可(kě)證後,要賣房(fáng)子,就必須先向項目所在地稅務部門預付土地增值稅,各地按1%—3%稅率區(qū)間自行收取。我省規定,土地增值稅按銷售收入的(de)3%先預征,縣城(chéng)以下(xià)和(hé)農村(cūn)按2%征收,達到結算(suàn)條件後據實重新結算(suàn),多(duō)退少補。
  任志強提到的(de)“達到結算(suàn)條件”是個(gè)什(shén)麽條件呢(ne)?國稅總局相關文件規定,項目彙算(suàn)清繳即算(suàn)總賬,項目銷售必須達85%,這(zhè)個(gè)規定出台快(kuài)十年,期間地價一直在漲,有的(de)項目因長(cháng)期“捂地”,土地增值部分(fēn)可(kě)能已翻了(le)幾個(gè)跟頭,按四級超額累進稅制,土地增值額扣除項目成本,超過200%的(de)稅率達60%。而這(zhè)類地塊比比皆是,怎麽辦?
  一位從事房(fáng)地産稅管理(lǐ)的(de)稅政專家告訴記者,“避稅與反避稅是永恒的(de)博弈”,一些大(dà)的(de)地産項目都要配建五星級酒店(diàn),或者大(dà)型的(de)城(chéng)市綜合體,裏面有商場(chǎng)、超市、影(yǐng)院,住宅賣掉了(le),這(zhè)些商業物(wù)業不賣,一般以出租方式産生現金流。而當初在規劃時(shí),這(zhè)些商業項目體量一般占總建築面積的(de)20%左右,實際上是巧妙的(de)避稅手段:即使住宅全賣完了(le),但還(hái)有商業物(wù)業沒賣,土地增值稅就一直清算(suàn)不了(le),開發商“拖稅”因此有了(le)好辦法,一些地方調節稅收也(yě)有了(le)蓄水(shuǐ)池。“大(dà)的(de)地産項目以此避稅,小型項目也(yě)通(tōng)過建會所、健身中心、隻租不售的(de)配套商業用(yòng)房(fáng),來(lái)巧妙避開土地增值稅清算(suàn)。如果這(zhè)些面積還(hái)不夠,就保留幾套房(fáng)自住,反正能達到15%就清算(suàn)不了(le)。”這(zhè)位稅政專家表示,房(fáng)企拖欠土地增值稅較多(duō)、時(shí)間較長(cháng)、手法不一,是不争的(de)事實,央視報道也(yě)絕非完全憑空捏造。
  省地稅局财産和(hé)行爲稅處處長(cháng)趙燦奇說,根據國稅總局關于加強土地增值稅清算(suàn)的(de)要求,近來(lái)各地稅務部門全面部署相關事項,摸底工作全面展開,一些“老賴”、“老拖”進入稅務部門視線。去年我省土地增值稅收入突破300億元,今年可(kě)望接近400億元。清算(suàn)工作一直在進行,但鑒于稅收法律法規制訂權不在地方,制度完善需要根據發現的(de)問題來(lái)及時(shí)反饋,以利于頂層設計時(shí)更加科學。
http://www.sanesoftbbs.cn/read.php?tid=2129 (編輯:新華日報)

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