日前，國稅總局新聞發言人(rén)郭曉林(lín)表示，2015年稅務部門将力争将“營改增”範圍擴大(dà)到建築業、不動産等四行業。“營改增”箭在弦上，房(fáng)企未雨(yǔ)綢缪。《每日經濟新聞》記者通(tōng)過采訪房(fáng)企人(rén)士、行業專家，從稅率、稅負、稅收籌劃等方面就“營改增”實施後對(duì)地産行業和(hé)房(fáng)企帶來(lái)的(de)利弊予以解讀。
　　1月(yuè)底，國稅總局新聞通(tōng)報會上，發言人(rén)郭曉林(lín)表示，2015年稅務部門将繼續推進“營改增”擴圍，力争将“營改增”範圍擴大(dà)到建築業和(hé)不動産等四個(gè)行業。
　　近日，《每日經濟新聞》記者從江蘇、上海稅務系統的(de)多(duō)名内部人(rén)士處了(le)解到，預計房(fáng)地産業“營改增”将在2015年正式開展，有關政策的(de)制定有可(kě)能在今年啓動。地方稅務部門的(de)表态，意味著(zhe)不動産“營改增”今年落地的(de)可(kě)能性進一步增大(dà)。
　　一名業内人(rén)士告訴《每日經濟新聞》記者，目前還(hái)未進行“營改增”的(de)四個(gè)行業，都是推進難度較大(dà)的(de)行業，這(zhè)些行業要麽牽扯關聯方衆多(duō)，要麽可(kě)抵扣進項少，對(duì)企業稅負造成的(de)影(yǐng)響較大(dà)。
　　杭州一家稅務師事務所高(gāo)級合夥人(rén)表示，由于房(fáng)地産業“營改增”還(hái)存在諸多(duō)困難，完整的(de)抵扣鏈條難以形成，今年能順利形成草(cǎo)案已殊爲不易。
　　稅率：11%可(kě)能性最大(dà)
　　稅率作爲房(fáng)地産業“營改增”的(de)核心環節，成爲各利益關聯方關注的(de)焦點。房(fáng)地産業“營改增”的(de)稅率設計，必須統籌規劃，綜合考慮各關聯方的(de)利益。《每日經濟新聞》記者爲此進行了(le)多(duō)方求證。從現有反饋來(lái)看，稅率爲11%的(de)可(kě)能性較大(dà)。
　　據《中國稅務報》報道，在地價不能抵扣的(de)情況下(xià)，如果建築業執行11%的(de)稅率，則房(fáng)地産業增值稅平均稅率下(xià)限邊界爲8.95%，其中最高(gāo)稅率爲14.83%、最低稅率爲6.39%。按照(zhào)這(zhè)一測算(suàn)結果，房(fáng)地産業執行11%的(de)稅率恰好位于合理(lǐ)區(qū)間内，與已經完成“營改增”的(de)交通(tōng)運輸業等執行同檔稅率。
　　但不少業内人(rén)士認爲，11%的(de)稅率仍偏高(gāo)。上述稅務師事務所高(gāo)級合夥人(rén)向記者表示，由于進項稅額目前還(hái)難以完全确定，房(fáng)地産開發企業從原來(lái)5%的(de)營業稅一下(xià)子變成要繳11%的(de)增值稅，可(kě)能會增加稅負，8%的(de)稅率或許更爲合理(lǐ)。
　　上海财經大(dà)學公共經濟與管理(lǐ)管理(lǐ)學院朱爲群教授則表示，11%的(de)稅率設計偏離了(le)稅制改革的(de)初衷，隻有實行單一稅率才更符合稅收中性原則。根據對(duì)韓國、日本等多(duō)個(gè)亞太地區(qū)國家增值稅稅率的(de)測算(suàn)，我國的(de)增值稅稅率定在12%較爲合理(lǐ)。
　　稅率設計作爲房(fáng)地産“營改增”的(de)核心環節，業界和(hé)學術界對(duì)此存在很大(dà)争議(yì)。一位房(fáng)地産公司的(de)稅務總監向《每日經濟新聞》記者表示，目前銷售不動産的(de)稅率是企業非常關心的(de)問題，這(zhè)直接關系到企業稅負水(shuǐ)平的(de)變化(huà)，如果最終實行11%的(de)稅率，房(fáng)企稅負将會加重。
　　争議(yì)：土地成本能否抵扣
　　據了(le)解，房(fáng)地産企業成本主要來(lái)自土地成本、建築安裝成本和(hé)财務成本三部分(fēn)。近年來(lái)，一線城(chéng)市“地王”頻(pín)現，不斷刷新拍(pāi)地紀錄。土地出讓作爲地方政府主要收入來(lái)源，成了(le)地方政府的(de)“生命線”，地價短時(shí)間内不太可(kě)能下(xià)滑。
　　高(gāo)昂的(de)土地成本成爲房(fáng)地産開發企業的(de)沉重負擔，一般而言，土地成本占據總成本的(de)50%以上。“營改增”之後房(fáng)企的(de)土地購(gòu)置成本能否抵扣、比例如何，成爲決定房(fáng)企稅負的(de)關鍵。
　　由于土地是企業從政府手中購(gòu)進的(de)，但是地方政府并不是納稅人(rén)，無法開具增值稅專用(yòng)發票(piào)，也(yě)就無法形成完整的(de)抵扣鏈條。但上海新闵律師事務所高(gāo)級合夥人(rén)劉福元對(duì)《每日經濟新聞》記者表示，土地出讓金應當作爲進項進行抵扣，政府可(kě)以允許房(fáng)企憑财政部門監制的(de)土地專用(yòng)收據等作爲抵扣憑證，有點類似企業購(gòu)進農産品可(kě)以抵扣13%的(de)進項稅額，如果無法抵扣，房(fáng)企稅收負擔将會大(dà)幅上升。
　　但朱爲群認爲，土地作爲純粹的(de)自然資源，其中并不含有增值稅額，不應當作爲進項進行抵扣，僅僅爲了(le)降低房(fáng)企稅負而允許抵扣有悖于增值稅原理(lǐ)。
　　由于土地來(lái)源具有多(duō)樣性，房(fáng)企除了(le)招拍(pāi)挂獲取土地外，地方政府無償劃轉、與村(cūn)集體合作、股權收購(gòu)等方式也(yě)幾乎不可(kě)能取得(de)依法允許抵扣的(de)進項稅發票(piào)。這(zhè)些問題如何解決，土地成本到底能否作爲進項進行抵扣，隻有待政策出爐後才能見分(fēn)曉。